一阵乱灌

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  项目经理是企业法人代表在项目上的全权委托代理人。在企业内部，项目经理是项目实施全过程全部工作的总负责人，对外可以作为企业法人的代表在授权范围内负责、处理各项事务，因此项目经理是项目实施最高责任者和组织者。

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套内面积不是专有名词，大概就是指你的房屋的使用面积，就是从屋里量你家的面积，包括所有房间及阳台。

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阳台面积要看你的阳台是否是封闭式阳台，半封闭的，按投影的一般算面积，封闭的，全算面积

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商品房的套型面积配比指的是各种面积及厅房数量不同的单元在整栋大楼单元总数中所占的比例。

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如果一栋大楼清一色的全是三房二厅、120平方米大小，则说明此产品面积配比单一，缺少变化。也就是产品品种单一，客源供给面狭窄，以此推向市场，抗风险性就差。相反，若一栋大楼在前期设计中，除了二房一厅，还有一房一厅、三房一厅，相互比例又比较合适，面积也大小不等，则产品就被有机地分解成好几个层次，产品系列就显得错落有致，充实丰富，客户挑选余地大，市场抗风险性也好。

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自然，面积、套型的配比范围拉得开，只是说明在同样对市场需求认识模糊的情况下，未来销售的风险系数小一点而已。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，是凭对市场的深入了解才能得出。

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一般来讲，面积配比所对应的是一个总价市场。因为在单位价一定的基础上，略去层次差价、朝向差价等价格微调因素，面积小的势必总价低，面积大的势必总价高。而房屋总价则是消费者购买力水平的集中体现，是区分目标市场最基本的标准参数。因此，理想中的面积配比应该与目标客源的总价相吻合一致。

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以某市内环线附近的高层内销房为例，市场最宜接受的总价为每套50万人民币左右，而此地区合理的市场单价为每平方米5000元左右。因此，该地区类似楼盘的规划设计，它的面积配比应以每单元100平方米左右为最多。若设计后的单元，绝大多数以150平方米为主，甚至170、200 平方米也占很大的比例，则该楼盘显然背离了本地区的总价市场，营销前景自然也不容乐观。

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正如二房一厅的单元并不一定大于一房一厅的单元面积一样，套型配比并不一一对应于面积配比，两者既联系又区别。套型配比虽然也同样对应着一个总价市场，但它更侧重于反映消费者生活需求结构的某种状况。如以青年夫妇为对象的产品，一般面积不需要很大，但顾及日后小孩降生，套型也多以二房一厅为主；再譬如，办公区附近的公寓，为吸引投资者日后出租获利，就有以小面积的套房规划为主的产品。若是分析目前上海的中低价位内销房市场，我们会得出这样的结论；过去的三代同堂渐渐为现在的三口之家所取代，新兴的家庭富裕而不阔绰，反映在市场需求上，内环线的附近，二房一厅，二房二厅低面积低总价的房子需求最旺。 由此可见，面积、套型的配比的拟订是建立在对市场的深入了解的基础上的。

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然而，我们如何在具体的操作中确定面积、套型的关系配比呢？ 首先，了解现有的市场供给状况，建立现有的市场供给状况的资讯。通过在规划楼盘所在地区的区域调查，将所有竞争楼盘的套型、面积分别加以统计，即整个区域的单元套型中的一房、二房、三房等分别有多少户；各种面积范围，50平方米以下、50－70平方米、70－90平方米、90－120 平方米等各有多少户；同一种套型的面积范围如何？每一个面积范围所对应的套型有什么特征？ 其次，判断消费热点，发现市场空白点。一方面，通过对销售结果、销售顺序的分析，判断现有的消费热点，规避已经滞销的面积、套型。另一方面，结合对潜在的消费者的抽样问卷调查，了解未来购房者对面积，套型的需求特征，他们的潜在的购买力水平的高低情况。并在此基础上，针对市场调研中得到的相关数据，努力发掘市场空白点，为自己的楼盘寻求市场机会，如内环线内二房二厅的面积大多在100平方米以上，80平方米的这种规划很少，而在销售中，又有许多买二房的客户在询顺有没有更小的面积，则80平方米的二房二厅就是我们所必须重视的市场空白点。 最后，确定面积配比，套型配比。根据所掌握的市场供应状况及消费者需求状况，判断自己的楼盘在未来市场即将推出的那一刻，现有的消费热点是否会持续，目前所发现的市场空白点是否真的存在市场机会。据此，才能合理地安排各种套型比例及面积比例，才能科学地确定各种面积范围的各种套型的厅、卧、卫、厨的面积。做到这样，在未来的销售中，我们才可能最大程度地满足市场需求，才可能取得最优秀的销售业绩。